Frank Dierker

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Tätigkeitsschwerpunkte:

  • Baurecht
  • Architektenrecht
  • Immobilienrecht
  • Vertragsrecht (Werkvertragsrecht)
  • Allgemeines Zivilrecht
  • Handwerksrecht

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(erschienen in: Meister-Brief 02/2005, S. 24, Veröffentlichung RA Dierker)

1. Anwendung des Werkvertragsrechts auf Altbausanierung

(BGH – VII ZR 257/03 – Urteil vom 16.12.2004)
In der zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof unter anderem ausgeführt:
Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks darauf nicht gerichtet sind.

Der hier entschiedene Fall betrifft zwar grundsätzlich das Verhältnis zwischen Ver-äußerer eines sanierten Altbaus (Bauträger) und dem Erwerber. Für die hiermit regelmäßig als Subunternehmer befassten Handwerksfirmen ergibt sich hieraus jedoch, dass diese zu den jeweiligen Gewerken für den Stand der Technik zum heutigen Tage haften.

Es kommt immer wieder vor, dass Handwerksfirmen meinen, sie könnten darauf verweisen, vorliegend sei ja ein Altbau saniert worden; entsprechend sei es nicht möglich gewesen, den Stand der Technik einzuhalten. Gerade also bei der Sanierung von Altbauten ist vor Auftragsausführung genau darauf zu achten, ob sich hierbei aus technischer Sicht Probleme mit der Umsetzung der einzelnen Gewerke ergeben können. Bejahendenfalls wären auf jeden Fall vor Ausführung gegenüber dem Auftraggeber Bedenken nach § 4 Nr. 3 VOB/B mitzuteilen.

Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Veräußerer (Bauträger) mit Erfolgsaussichten Gewährleistungsansprüche gegen eine Handwerksfirma durchsetzt.

Die vorstehenden Ausführungen gelten auch dann, wenn eine Handwerksfirma lediglich zu einem Gewerk im Auftrage eines privaten Bauherrn eine Sanierung im Bestand des Altbaus vornimmt. Auch dann wird regelmäßig der Stand der Technik zum heutigen Tage geschuldet. In diesem Falle ist wiederum vor Durchführung des Auftrages gewissenhaft zu prüfen, ob sich Probleme aus technischer Sicht ergeben können. Auch dann sollte aus Gründen der Rechtssicherheit – und auch um den Interessen des Auftraggebers gerecht zu werden – vor Ausführung eine schriftliche Bedenkenmitteilung nach § 4 Nr. 3 VOB/B erfolgen.

Auch wenn die VOB/B – die nach § 4 Nr. 3 VOB/B zwingend die Schriftform vorsieht – nicht vereinbart sein sollte, empfiehlt sich bereits aus Beweisgründen eine schriftliche Äußerung gegenüber dem Auftraggeber.

2. Höchstpreisklausel im Einheitspreisvertrag unwirksam
(BGH – VII ZR 190/03 – Urteil vom 14.10.2004)
In der zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof unter anderem ausgeführt:

Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers in einem Einheitspreisvertrag „auch bei einem Einheitspreisvertrag ist die Auftragssumme limitiert“ ist überraschend und wird daher nicht Vertragsbestandteil.

Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers „zusätzliche Leistungen werden nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt“ benachteiligen Auftragnehmer entgegen Treu und Glauben unangemessen und ist daher unwirksam.

Die Prüfung und Abzeichnung der Schlussrechnung durch den Architekten bindet den Auftraggeber auch dann nicht als kausales Schuldanerkenntnis, wenn er selbst die Rechnung an den Auftragnehmer weitergeleitet hat.

Aus dieser Entscheidung ergibt sich zunächst, dass eine Limitierung des Werklohns „nach oben hin“ im Einheitspreisvertrag bei Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen unwirksam ist.
Ebenso ist die Klausel, wonach zusätzliche Leistungen nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt werden sollen, unwirksam; letzteres wird in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lediglich ein weiteres mal bestätigt.

Das gleiche gilt, wonach der Bundesgerichtshof klarstellt, dass die Prüfung und Abzeichnung der Schlussrechnung durch den Architekten den Auftraggeber nicht als kausales Schuldanerkenntnis bindet. Dieses liegt daran, dass der Architekt grundsätzlich nur befugt ist, unter technischen Gesichtspunkten eine Schlussrechnungsprüfung vorzunehmen. Soweit es um die Frage geht, ob Zahlungen zu leisten sind oder nicht, geht es dagegen um eine rechtsgeschäftliche Erklärung, die nur der Auftraggeber abgeben kann.

Ebenso verhält sich die Sach- und Rechtslage, wenn Zusatzaufträge erteilt werden. Auch hier ist eine rechtsgeschäftliche Erklärung betroffen, die grundsätzlich nur der Auftraggeber abgeben kann. Es kommt immer wieder vor, dass der Architekt vor Ort Zusatzaufträge erteilt, wobei sich dann der Auftraggeber – rechtlich gesehen grundsätzlich zutreffend – darauf beruft, hierzu sei dieser nicht befugt.
Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte auch in diesen Fällen genau darauf geachtet werden, dass vor Ausführung der Leistungen die Zustimmung des Auftraggebers eingeholt wird.
Alternativ kommt in Betracht, dass im Bauvertrag eine Klausel aufgenommen wird, wonach der Architekt befugt ist, namens und im Auftrage des Auftraggebers Zusatzaufträge zu erteilen.

Rechtsanwalt Frank Dierker
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Kanzlei Dr. Höser, Dierker & Partner